Contester une assemblée générale de copropriété : délais et recours

Pour quels motifs une assemblée générale de copropriété peut-elle être contestée ?

Une assemblée générale (AG) de copropriété peut être contestée lorsqu’elle est organisée ou tenue en méconnaissance des règles prévues par la loi du 10 juillet 1965 et son décret d’application du 17 mars 1967.

Les principaux motifs de contestation regroupent notamment :

• une irrégularité affectant la convocation, notamment lorsque le délai légal n’a pas été respecté ou que l’ordre du jour ne permettait pas aux copropriétaires de voter en connaissance de cause ;

• un vice dans le déroulement du scrutin ou dans le décompte des voix, traduisant une mauvaise application des règles de vote ;

• une décision adoptée en violation des dispositions légales ou du règlement de copropriété ;

• une résolution excédant les pouvoirs de l’assemblée générale ou portant atteinte aux droits individuels d’un copropriétaire.

Toutes les irrégularités ne justifient pas une contestation : qualifier précisément le manquement invoqué est déterminant pour que le tribunal puisse apprécier sa gravité et son incidence sur le vote.

En pratique, le juge contrôle très strictement la régularité formelle de la décision : une erreur de majorité, un calcul de tantièmes inexact ou une notification irrégulière suffisent souvent à obtenir l’annulation.

Qui peut contester une décision d’AG de copropriété et sous quelles conditions ?

La contestation d’une décision d’assemblée générale est réservée aux copropriétaires titulaires d’un droit de propriété sur un lot.

Peuvent agir les copropriétaires opposants, ayant voté contre la résolution, ainsi que les copropriétaires défaillants, c’est-à-dire absents et non représentés lors de l’assemblée. Cette qualité pour agir est vérifiée d’office par le tribunal avant tout examen au fond.

À l’inverse, un propriétaire ayant voté en faveur d’une décision ne peut pas en demander l’annulation.

Les actions en contestation doivent être introduites dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’AG. Ce délai constitue un délai de forclusion : une saisine tardive entraîne l’irrecevabilité de la demande, sans que le juge n’examine les griefs invoqués.

Depuis le 11 avril 2024, les notifications et mises en demeure sont valablement faites par voie électronique, sauf demande contraire du copropriétaire.

Contestation de l’AG : quelles sont les démarches à suivre pour les propriétaires ?

La réussite du recours dépend souvent de documents que les copropriétaires ne conservent pas toujours : convocation, annexes, pouvoirs, feuille de présence, procès-verbal complet.

Une contestation écrite auprès du syndic peut être envisagée pour tenter un règlement amiable, mais elle n’interrompt pas le délai de deux mois.

À défaut de résolution amiable, le propriétaire doit saisir le tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble, en visant précisément chaque résolution et en qualifiant juridiquement les griefs invoqués. Le recours doit être dirigé contre le syndicat des copropriétaires, représenté par le syndic.

Une assignation imprécise, mal dirigée ou qui vise imparfaitement les résolutions entraîne fréquemment l’irrecevabilité de la demande.

Quels sont les recours possibles pour une contestation d’AG ?

L’action en annulation constitue le recours principal devant le tribunal judiciaire. Le juge apprécie la régularité de la décision et vérifie si l’irrégularité invoquée a effectivement affecté les conditions du vote ou les droits des copropriétaires.

Selon les situations, il peut prononcer l’annulation totale ou partielle d’une décision ou accorder des dommages et intérêts en présence d’un préjudice établi. À l’inverse, un recours jugé abusif peut exposer le demandeur à une condamnation.

En cas d’urgence, une procédure en référé permet d’obtenir des mesures conservatoires ou de remises en état, sans toutefois remettre en cause la validité de la décision d’assemblée générale.

Avant toute action, il est essentiel d’analyser les règles applicables, le respect des délais et la solidité des irrégularités invoquées.

Maître de Poulpiquet, avocat en droit de l’immobilier, vous accompagne dans cette analyse grâce à son expertise technique pointue en matière de copropriété et à son approche pédagogique.

Il procède à cette analyse préalable, évalue la recevabilité du recours, vérifie la bonne application des règles de majorité et sécurise chaque étape de la procédure contentieuse afin d’optimiser vos chances de succès.