Je découvre de graves désordres après l’achat de mon bien pour investissement : quels recours et dois-je arrêter mes travaux ?
Vous venez d'acquérir un bien immobilier pour de l'investissement. En démarrant des travaux urgents, vous découvrez des désordres importants : malfaçons anciennes, travaux bâclés, défauts structurels, infiltrations, installations non conformes, etc…
La question à se poser immédiatement est : faut-il arrêter les travaux ?
Dans la majorité des cas, il est fortement conseillé de suspendre les travaux le temps de sécuriser les éléments de preuve pour le dossier.
1- Identifier la nature juridique du problème
Plusieurs régimes juridiques peuvent s’appliquer à cette situation.
La garantie des vices cachés
Prévue aux articles 1641 et suivants du code civil, elle suppose que :
- Le défaut existait au moment de la vente ;
- Il était caché (non apparent lors de l’achat) ;
- Il rend le bien impropre à son usage ou en diminue fortement la valeur.
Vous disposez dans ce cas de 2 ans à compter de la découverte du vice pour agir. Vous pouvez demander soit l’annulation de la vente, soit une réduction du prix.
Attention : la plupart des actes de vente contiennent une clause d’exclusion de garantie. Elle est néanmoins inopérante si le vendeur est un professionnel ou s’il avait connaissance du vice.
La responsabilité du vendeur pour dol
Si le vendeur a dissimulé volontairement un problème, il peut être poursuivi pour dol (article 1137 du code civil). Dans ce cas, les clauses d’exonération ne protègent pas le vendeur.
La garantie décennale des entreprises
Si les travaux défectueux ont été réalisés par des entreprises dans les 10 dernières années et qu’ils compromettent la solidité ou la destination de l’ouvrage, la garantie décennale peut s’appliquer.
Cette garantie est d’ordre public.
Il faudra alors identifier :
- Les entreprises intervenantes ;
- Les assurances souscrites ;
- Les factures et dates de réception des travaux.
2- Faut-il interrompre les travaux ?
Oui, sauf urgence absolue mettant en danger la sécurité.
Continuer les travaux présente en effet plusieurs risques importants :
- Faire disparaître les preuves ;
- Empêcher une expertise technique fiable ;
- Permettre au vendeur ou à l’assureur d’arguer que vous avez aggravé le dommage.
En pratique :
- Faites constater immédiatement les désordres (photos, vidéos).
- Faites intervenir un expert indépendant.
- Envisagez une expertise judiciaire en référé devant le tribunal judiciaire.
- Informez votre assureur.
L’expertise judiciaire est souvent déterminante : elle permet d’identifier l’origine des désordres et les responsabilités.
3- Peut-on poursuivre malgré tout certains travaux ?
Oui, mais seulement certains travaux bien spécifiques :
- Les travaux conservatoires (sécurisation, mise hors d’eau) ;
- Les mesures d’urgence strictement nécessaires.
Il est prudent d’obtenir l’accord écrit d’un expert avant toute intervention lourde.
4- Comment réagir ?
Votre situation nécessite une analyse rapide et experte car les enjeux financiers sont importants. La stratégie à adopter dépendra notamment :
- De la gravité des désordres ;
- Du coût des réparations ;
- De la solvabilité des responsables ;
- De la présence ou non d’assurances mobilisables.
Dans certains cas, une négociation amiable rapide est possible. Dans d’autres, une action judiciaire est indispensable pour préserver vos droits et défendre votre propriété.
Donc, si vous découvrez des désordres graves après l’achat :
- Suspendez les travaux, sauf urgence sécuritaire ;
- Faites constater les défauts ;
- Identifiez le fondement juridique adapté (vice caché, dol, décennale) ;
- Envisagez une expertise judiciaire.
Agir trop vite ou sans stratégie peut vous faire perdre un recours important.
Une analyse juridique et technique immédiate permet souvent d’éviter une double peine : financer des travaux lourds sans pouvoir en obtenir remboursement.
Retour