Droits acquis en copropriété : comprendre vos garanties
Vous avez obtenu il y a plusieurs années une autorisation de travaux, un droit d'usage professionnel ou un aménagement particulier voté en assemblée générale. Aujourd'hui, une nouvelle AG remet cette décision en cause. Pourtant, en droit de la copropriété, ce type de décision ne peut pas toujours être défait par un simple vote. On parle alors de droit acquis.
Qu’est-ce qu’un « droit acquis » en copropriété ?
Un droit acquis naît dès lors qu’une assemblée générale accorde à un copropriétaire un
avantage particulier rattaché à son lot. D’expérience, les situations les plus
courantes sont aussi les plus conflictuelles :
- Une autorisation de travaux affectant les parties communes,
qu’un voisin conteste parce qu’il craint des nuisances. - Le droit d’exercer une activité professionnelle dans son
logement, que d’autres copropriétaires jugent incompatible avec
la tranquillité de l’immeuble. - Ou encore la jouissance privative d’un espace commun, perçue
comme un privilège par ceux qui n’en bénéficient pas.
L’assemblée suivante est alors tentée de revenir en arrière. C’est précisément ce que
la jurisprudence interdit.
Le principe est posé depuis 1987 par la Cour de cassation [1] : à partir du moment où
l’assemblée vous a accordé un tel droit, elle ne peut plus revenir dessus, du moins
sans votre consentement.
En 2005, la Cour a confirmé cette règle à propos d’un échange d’emplacements de
stationnement. Le vote engage le syndicat, et une nouvelle majorité, fût-elle unanime,
ne suffit pas à effacer ce qui a été décidé en votre faveur [2].
Ce point est souvent méconnu. Beaucoup de copropriétaires découvrent lors d’une AG que
leur autorisation est remise en question, et croient que le vote les prive
définitivement de leur droit. Ce n’est pas le cas.
Un droit acquis peut-il être remis en cause ?
En principe, non. Toute résolution qui retire un droit acquis sans le
consentement du copropriétaire concerné est annulable sur le fondement de l’article
42 de la loi du 10 juillet 1965.
Elle peut même donner lieu à des dommages et intérêts au titre de la responsabilité du
syndicat. Cela étant, la loi admet tout de même deux exceptions :
La première existe pour les décisions non encore exécutées.
Si vous avez obtenu une autorisation de travaux mais que ceux-ci n’ont jamais été
réalisés, l’assemblée peut revenir sur sa décision, à condition de justifier de
circonstances nouvelles et d’un intérêt collectif avéré [3].
La seconde existe si on peut justifier d’un motif légitime impérieux.
Ici, on parle d’un enjeu de sécurité ou une obligation de mise en conformité
réglementaire. Mais même dans ce cas, les tribunaux vérifient que l’atteinte portée au
droit est strictement proportionnée au motif invoqué.
En dehors de ces hypothèses étroites, la résolution est juridiquement fragile. Encore
faut-il faire valoir son refus dans les formes… et dans les délais.
Quels recours pour défendre un droit acquis ?
C’est ici que la réactivité devient déterminante. Le délai pour contester une décision
d’assemblée générale est de deux mois à compter de la notification du
procès-verbal, conformément à l’article
42 de la loi du 10 juillet 1965.
C’est ce qu’on appelle un « délai de forclusion » : passé ce terme,
plus aucun recours n’est possible. Et ce, quelle que soit la gravité de l’atteinte.
Or c’est précisément ce délai que nombre de copropriétaires laissent filer, faute d’en
mesurer le caractère irréversible.
L’action est portée devant le tribunal judiciaire du lieu de l’immeuble. Le juge
examine la régularité de la décision, vérifie si un droit acquis est caractérisé, et
peut aussi bien prononcer l’annulation de la résolution qu’accorder une indemnisation.
Gardez à l’esprit qu’un tel recours ne s’improvise pas. Il suppose, dès la réception du
procès-verbal, d’analyser les conditions du vote, de qualifier juridiquement le droit
en cause et de déceler les failles de la résolution contestée.
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acquis ? Maître de Poulpiquet, avocat
en droit de l’immobilier au barreau d’Annecy, intervient dès réception de votre
procès-verbal pour évaluer la solidité de votre droit, identifier les failles de la
résolution et construire votre argumentation. Chaque jour compte, prenez contact avant
l’expiration du délai.
Notes
[1] Cass. 3ᵉ civ.,
28 janvier 1987, n° 85-14.918. Arrêt fondateur en matière de droits acquis en
copropriété. La Cour de cassation y pose le principe selon lequel une assemblée
générale qui a accordé un droit particulier à un copropriétaire au profit de son lot
ne peut revenir sur cette décision. Du moins sans recueillir le consentement de
l’intéressé.
[2] Cass. 3ᵉ civ.,
12 avril 2005, n° 04-10.507. Dans cette affaire, la Cour confirme qu’un
échange d’emplacements de stationnement décidé en assemblée générale crée un droit
acquis au bénéfice du copropriétaire concerné, que l’assemblée ne peut plus remettre
en cause unilatéralement.
[3] Cass. 3ᵉ civ.,
7 juillet 2010, n° 09-15.373. La Cour de cassation précise ici que la simple
décision de réaliser des travaux ne confère aucun droit particulier au copropriétaire
tant que ces travaux n’ont pas été exécutés. L’assemblée peut donc revenir sur une
telle décision si des circonstances nouvelles le justifient.