Mon propriétaire retient une partie de ma caution : en a-t-il le droit ?
Vous venez de quitter votre logement, vous avez rendu les clés et fait l'état des lieux. Votre propriétaire vous informe alors qu'il conserve tout ou partie de votre dépôt de garantie. Est-ce légal ?
1- Le cadre légal applicable au dépôt de garantie
Pour les locations vides ou meublées à usage de résidence principale, la matière est régie par la loi du 6 juillet 1989. Le dépôt de garantie ne peut pas dépasser :
- 1 mois de loyer hors charges en location vide ;
- 2 mois en location meublée.
Le propriétaire dispose d’un délai pour restituer les sommes :
- 1 mois si l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée ;
- 2 mois s’il existe des différences constatées.
À défaut, des pénalités peuvent être dues au locataire.
2- Dans quels cas peut-il retenir une somme ?
Le bailleur peut effectuer une retenue uniquement pour les cas suivants :
Des dégradations imputables au locataire
La comparaison entre l’état des lieux d’entrée et celui de sortie est déterminante. Le propriétaire ne peut pas retenir :
- L’usure normale (vétusté) ;
- Les défauts déjà mentionnés à l’entrée ;
- Les travaux relevant de l’entretien structurel.
En revanche, il peut retenir des sommes pour des trous importants, des murs détériorés, des équipements cassés ou encore un manque d’entretien manifeste du logement.
La jurisprudence constante de la Cour de cassation rappelle que la retenue doit toujours être justifiée et proportionnée.
Des loyers ou charges impayés
S’il reste des sommes dues, le propriétaire peut les compenser avec le dépôt de garantie.
3- Le propriétaire doit-il justifier la retenue ?
Oui, impérativement. Il doit fournir pour ce faire des devis ou factures et un décompte précis des sommes retenues.
Une retenue forfaitaire sans justificatif est contestable.
4- Que faire en cas d’abus ?
Plusieurs étapes sont recommandées :
- Envoyer un courrier recommandé demandant les justificatifs.
- Mettre en demeure le propriétaire de restituer les sommes.
- Saisir la commission départementale de conciliation (procédure gratuite).
- En dernier recours, saisir le tribunal judiciaire.
Si le délai légal est dépassé sans restitution, des majorations sont dues au locataire (10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard).
5- Point d’attention important : l’état des lieux
Sans état des lieux d’entrée, le logement est présumé avoir été remis en bon état. Sans état des lieux de sortie, il est présumé avoir été restitué en bon état.
Ces présomptions jouent un rôle essentiel en cas de litige.
En résumé
Votre propriétaire peut retenir une partie du dépôt de garantie, mais uniquement :
- Si les dégradations sont prouvées ;
- Si elles sont imputables au locataire ;
- Et si les sommes sont justifiées.
En cas de doute, une analyse précise des états des lieux et des justificatifs permet de déterminer si la retenue est légitime ou contestable.
Contactez Maître Jean-Marie de Poulpiquet pour une analyse personnalisée de votre situation.
Retour